En nuestro ordenamiento jurídico, la Junta de Propietarios (“JP”) es el conjunto de todos los copropietarios de una edificación dividida en secciones de propiedad exclusiva (departamentos, oficinas, etc) con bienes comunes.
Ahora bien, la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones y Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Común) y su Reglamento, indica que la Junta de Propietarios se constituye cuando existen dos o más propietarios en un mismo predio, integrando a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de edificación. Esta junta actúa como órgano colegiado encargado de la administración del inmueble común, con representación conjunta de todos los propietarios.
De igual forma, la Ley N° 27157, indica claramente que la Junta de Propietarios no tiene una personalidad jurídica plena (pero sí tiene cierta personalidad jurídica); por lo cual, puede adquirir derechos y obligaciones en la práctica.
En la práctica, una JP puede obtener un Registro Único de Contribuyentes propio y realizar actos jurídicos para cumplir sus fines. Por ejemplo, un contrato de seguridad, vigilancia, limpieza, etc y en casos extraordinarios incluso adquirir bienes inmuebles.
Usualmente, la representación legal recae en el Presidente de la Junta de Propietarios, salvo que el reglamento interno disponga de una directiva distinta. Es decir, el presidente está facultado a representar a la Junta de Propietarios (la cual al mismo tiempo representa a la comunidad de propietarios) en actos jurídicos y convocar sesiones de la junta.
Por su parte, el Decreto Legislativo N° 1568 del año 2023 indica que la Junta de Propietarios es un sujeto de derecho, sin embargo, bajo una interpretación sistemática podemos inferir que lo que trata de dejar en claro esta normativa es que, a pesar de que la JP no es una persona jurídica; si tiene elementos de personería jurídica. Sin embargo, es menester señalar que cada vez se pretende más formalizar la Junta de Propietarios.
Ahora bien, debemos señalar la importancia que tiene la Junta de Propietarios, puesto que es fundamental para la administración y conservación de cualquier edificio o condominio bajo la propiedad horizontal. Es a través de la JP que se aprueba el reglamento interno (o
sus modificaciones) que rige la convivencia en el edificio – por ejemplo, normas sobre el uso de áreas comunes, horarios de uso, etc – con el objetivo de asegurar una convivencia armónica. De igual forma, corresponde a la Junta definir y aprobar el presupuesto de gastos comunes: esto incluye determinar la cuota de mantenimiento mensual que cada propietario debe aportar, calculado en base a los montos de servicios comunes (vigilancia, limpieza, luz de pasadizo, agua de áreas comunes), mantenimiento de ascensores, bombas de agua, entre otros. Es decir sin una JP activa, la gestión del inmueble queda acéfala, exponiendo al deterioro del edificio y asimismo al desvalor de la propiedad privada (departamentos).
Es importante mencionar también, que la JP puede demandar a un vecino moroso o abrir una cuenta comunitaria para gestionar los fondos del edificio. Todas estas actuaciones requieren de la legitimidad otorgada por un acuerdo de junta y el nombramiento formal de sus representantes.
¿Cuáles son los problemas que puede acarrear una mala gestión de la Junta de Propietarios?
- Falta de aprobación de cuotas de gastos comunes: Sin asambleas y acuerdos formales, no se aprueban legalmente las cuotas de mantenimiento que cada propietario debe pagar. Esto significa que el financiamiento de los servicios comunes queda en el aire. En algunos edificios, la administración informal puede intentar cobrar cuotas sin respaldo legal, lo que puede ser cuestionado por los vecinos. En otros casos, simplemente no se cobran aportes, generando un déficit para atender las necesidades del inmueble. Recordemos que la Ley exige la participación de todos los propietarios (o por lo menos la mayoría calificada) para tomar acuerdos válidos sobre gastos comunes; la apatía o ausencia de propietarios en las juntas dificulta alcanzar los quórums y mayorías necesarias para aprobar presupuestos y expensas. El resultado típico de una junta que no funciona es la falta de recursos económicos para el mantenimiento: no hay dinero suficiente para pagar al personal o reparar averías, o se depende de que unos pocos propietarios voluntariamente cubran gastos, algo insostenible a largo plazo.
- Pérdida del carácter ejecutivo de las cuotas impagas: Una de las ventajas legales más importantes de contar con una JP es la posibilidad de ejecutar judicialmente a los vecinos morosos. La Ley N.º 27157, mediante su artículo 50, prevé expresamente que las cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento aprobadas y debidamente emitidas en recibos son títulos ejecutivos. Esto implica que la junta (a través de su presidente) puede acudir directamente al Poder Judicial para cobrar cuotas adeudadas, mediante un proceso expeditivo de ejecución, sin necesidad de un juicio declarativo largo. ¿Qué ocurre si no hay una junta formal? Sencillamente, no habrá manera eficaz de exigir esos pagos. En la práctica, el vecino moroso podría dejar de pagar impunemente, mientras los demás cargan con sus pendientes o los servicios quedan desfinanciados. Asimismo, sin junta activa no se generan recibos formales por las cuotas, lo que elimina el mérito ejecutivo que la ley otorga. En resumen, la ausencia de una JP priva a la comunidad del mecanismo legal de cobro
- Riesgos en el pago de servicios esenciales: Si no hay junta que organice y obligue al pago de las cuotas, pronto faltarán fondos para cubrir los gastos indispensables del edificio. Servicios como la vigilancia, limpieza, electricidad de áreas comunes, agua común, mantenimiento de ascensores, bombas de agua, sistemas contra incendios, etc. pueden verse interrumpidos por falta de pago. La
empresa de seguridad podría retirar al personal si no cobra sus honorarios; el proveedor de mantenimiento del ascensor podría suspender el servicio, comprometiendo la seguridad de todos; los conserjes o personal de limpieza podrían renunciar si se les adeuda sus sueldos. Incluso servicios públicos básicos podrían peligrar: por ejemplo, si el edificio tiene un solo medidor de agua o luz común y no se paga a tiempo, el suministro podría cortarse afectando a todas las unidades. La salud y seguridad de los residentes se compromete cuando no se atienden labores de limpieza, desinfección o reparación (imagine filtraciones de agua no reparadas,
luces de emergencia fundidas, extintores vencidos, etc.). Además, el valor de las propiedades disminuye en un edificio mal administrado: un inmueble en deterioro o con problemas de servicios por falta de junta verá afectado su precio de mercado, perjudicando el patrimonio de todos los propietarios. - Desorden y conflictos entre vecinos: La junta de propietarios también sirve como foro para resolver problemas de convivencia y tomar acuerdos en común. Si no opera, cada vecino podría actuar por su cuenta, generando conflictos. Por ejemplo, sin una autoridad que haga respetar el reglamento interno, habrá quienes incumplan las normas (ruidos molestos, uso indebido de estacionamientos o áreas comunes, etc.) sin consecuencias, causando malestar al resto. Las decisiones importantes (como pintar el edificio, realizar mejoras, o atender una emergencia) quedan empantanadas porque no hay un mecanismo formal para debatir y acordarlas.
En síntesis, la falta de una junta activa y legitimada deja al edificio en una situación precaria: sin capacidad de autogestión ni herramientas legales para actuar. Los propietarios terminan expuestos a pérdidas económicas mayores (por daños no prevenidos, morosidad no cobrada, depreciación del inmueble) frente a lo que hubiera costado simplemente mantener una organización eficaz.
Beneficios de la formalización e inscripción de la Junta de Propietarios en SUNARP:
Formalizar la Junta de Propietarios significa instituirla mediante un acto legal (un acta de constitución o elección) y luego inscribirla en el Registro de Predios de SUNARP. Esta inscripción le da publicidad registral y reconocimiento oficial a la existencia de la junta y a su
junta directiva (presidente, secretario, etc.). Los beneficios clave de tener una junta debidamente formalizada y legalizada son:
- Respaldo y certeza legal: La inscripción registral brinda seguridad jurídica a los actos de la junta. Las decisiones adoptadas conforme a ley (en asambleas con el quórum y mayorías requeridas, levantadas en actas notariadas) cuentan con validez legal frente a todos los copropietarios y terceros. Por ejemplo, un acuerdo de junta debidamente inscrito sobre cobro de cuotas crea obligaciones de pago exigibles a cada propietario. Del mismo modo, la designación del Presidente y demás directivos, inscrita en SUNARP, acredita su facultad de representación. Cualquier tercero (bancos, empresas, autoridades) puede verificar en Registros Públicos quién ostenta
la representación de la JP y por cuánto tiempo, lo que da confianza para entablar relaciones contractuales o procesales. En palabras simples, una junta inscrita “existe” ante los ojos de la ley; una no inscrita puede ser objetada o desconocida por falta de prueba de su vigencia. De hecho, según expertos, una Junta de Propietarios debe estar inscrita obligatoriamente en Registros Públicos para tener validez. Aunque la norma no fije un plazo perentorio para inscribirla, lo recomendable es hacerlo lo antes posible tras constituirla, pues mientras no esté inscrita la junta carece de eficacia plena para actuar. - Facultad de abrir cuentas bancarias y gestionar fondos con transparencia: Con la junta formalizada, se puede obtener un RUC a nombre de la Junta de Propietarios (muchas lo tramitan) y con ello abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad. Esta práctica es sumamente beneficiosa: las cuotas de mantenimiento se depositan en la cuenta de la junta (y no, por ejemplo, en la cuenta personal del presidente o tesorero), lo que permite un manejo transparente y supervisable del dinero común. Tener cuenta propia también facilita la auditoría de los fondos por parte de los propietarios en las asambleas, y aporta seguridad (se evita que el dinero esté
guardado en efectivo o en cuentas informales). Además, con RUC y cuenta bancaria la JP puede emitir recibos por las cuotas y llevar contabilidad, cumpliendo obligaciones tributarias si las hubiera. Todo esto profesionaliza la gestión financiera del edificio y brinda confianza a los vecinos sobre el uso de sus aportes. - Poder de coerción y acceso a mecanismos legales adicionales: Ya mencionamos la posibilidad de entablar juicios ejecutivos contra morosos, lo cual exige una junta formal. Además, la formalización habilita nuevas herramientas creadas por la ley: el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento y la anotación de la morosidad en la partida del inmueble. La reciente normativa (D. Leg. 1568, art. 30) permite que, ante cuotas impagas, la JP acuerde inscribir una carga (anotación preventiva) en la partida registral del departamento del deudor.
- Acceso a programas y apoyos oficiales: Tener una junta registrada también facilita el acceso a eventuales apoyos gubernamentales o municipales. Por ejemplo, algunas municipalidades realizan capacitaciones para Juntas de Propietarios o brindan asesoría en seguridad residencial; la SUNARP y el MVCS difunden guías para la correcta gestión de condominios. Solo una junta formalizada puede interactuar institucionalmente para aprovechar estos recursos. Incluso, frente a situaciones de emergencia o proyectos de mejora (digamos, instalar sistemas antisísmicos con apoyo del Estado), será necesario contar con una entidad vecinal reconocida para canalizar la coordinación y financiamiento.
En conclusión, la formalización e inscripción registral de la Junta de Propietarios otorga a los propietarios un respaldo legal sólido y herramientas prácticas para una gestión profesional del edificio. Se logra así mayor seguridad (en el sentido legal y material), transparencia financiera y eficacia en la administración. Además, se evita la informalidad que tantas veces deriva en abusos, malentendidos o problemas entre vecinos. Contar con una junta formal y activa no es solo cumplir la ley, sino proteger la inversión inmobiliaria de cada propietario y asegurar una convivencia ordenada.
Nikolas Salazar
Abogado colegiado de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, con amplia experiencia en derecho corporativo, comercial y penal. Asesorando empresas en todas sus necesidades jurídicas.
